Sənədsiz evlərə necə “bəraət” veriləcək?

500 min belə tikilinin leqallaşdırılması günün tələbidir

Azərbaycan iqtisadiyyatının dinamik inkişafı fonunda daşınmaz əmlakın qeydiyyatı, torpaq münasibətlərinin tənzimlənməsi və mülkiyyət hüququnun qorunması məsələləri hər zaman diqqət mərkəzində saxlanılıb. Çünki mülkiyyət hüququ hüquqi aktlarla nizamlanmaqla bərabər, həm də sosial sabitlik və əhalinin rifahı ilə bilavasitə bağlı olduğundan boşluqlara da yol verilib. Son illərdə isə dövlət tərəfindən aparılan islahatlar torpaq və daşınmaz əmlak bazarında şəffaflığın artırılması, sənədsiz evlərin leqallaşdırılması, habelə mühafizə zolaqlarında yerləşən obyektlərin hüquqi statusunun müəyyənləşdirilməsinə yönəlib.

Bu sahədə görülən bütün işlərin fonunda sənədsiz evlərin leqallaşdırılması ilə əlaqədar problemlər daha çox nəzərə çarpır. Bu, Dövlət Statistika Komitəsinin belə bir məlumatından da aydın görünür: hazırda ölkədə ümumilikdə 3,6 milyon fərdi yaşayış evi və mənzil mövcuddur. Onlardan, təxminən, 500 mininin sənədsiz olması, yəni mülkiyyət hüququnun rəsmiləşdirilməməsi hüquqi, sosial-iqtisadi baxımdan ciddi problem yaradır.

Bununla yanaşı, mühafizə zolaqlarında yerləşən əmlakların qeydiyyatı ilə bağlı mövcud məhdudiyyətlər də əhalinin geniş təbəqəsinə təsir göstərir. Rəsmi məlumata görə, təkcə Bakı və Abşeron ərazisində 20 mindən çox fərdi ev magistral kəmərlərin və yüksək gərginlikli elektrik xətlərinin mühafizə zolaqlarında yerləşdiyinə görə qeydiyyata alınmır. Energetika Nazirliyinin qiymətləndirməsinə görə, ölkədəki elektrik xətlərinin 30 faizi yaşayış məntəqələrindən keçir. Bu isə minlərlə evin mühafizə zolağında qalmasına gətirib çıxarır.

Hazırda respublikamızda beynəlxalq təcrübə və müasir texnoloji həllər nəzərə alınmaqla mühafizə zolağında yerləşən daşınmaz əmlakların qeydiyyatından imtina hallarının azaldılması üçün qanunvericiliyə uyğun tənzimləmə aparılması hədəflənir. Bu məqsədlə magistral boru kəmərlərinin, yüksəkgərginlikli elektrik şəbəkələrinin, nəqliyyat infrastrukturu obyektlərinin, suların və digər mühafizə zonalarının hüdudlarının dəyişdirilməsi ilə bağlı təkliflərin hazırlanacağı bildirilir. Eyni zamanda, torpaq icarəsi ilə bağlı mübahisələrin məhkəmədənkənar həlli üçün arbitraj mexanizminin tətbiqini stimullaşdırmaq məqsədilə müvafiq təhlillərin aparılacağı və zərurət olduqda nəticələr əsasında təkliflər veriləcəyi də vurğulanır.

Azərbaycanda “qanunsuz yaşayış evləri” adlandırılan və inşasından çoxsaylı orqanların xəbəri olan belə tikililərin su, qaz, elektrik enerjisi ilə təmin olunması isə əslində, həmin binaların mülkiyyət hüququnun qismən tanınması anlamına gəlir. Belə olduğu təqdirdə, təxminən, 500 min sənədsiz evə mülkiyyət hüququnun (çıxarış, yəni “kupça”) verilməməsi nə ilə bağlıdır? Sualın cavabı isə aydındır: bu yaşayış eləri mühafizə zonalarında yerləşdiyi üçün sənədləşdirilməsi qanunvericiliyin tələblərinə ziddir. Amma təkrar edirik, doğrudan da əgər dövlət belə qanunsuz tikilən evlərə su, qaz, elektrik xəttini çəkir və kommunal xidmət göstərirsə, bu, həmin əmlakın vurğuladığımız kimi, dolayısı ilə tanınması deməkdir. Belə olan halda mülkiyyət hüququnun rəsmiləşdirilməməsi hüquqi boşluq yaradır.

Qeyd edək ki, ekspertlərin fikrincə, bu məsələdə hazırda iki əsas problem narahatlıq doğurur. Birincisi, mühafizə zolaqlarında yerləşən daşınmaz əmlakların qeydiyyatından imtina halları və bununla bağlı tənzimləyici mexanizmlərin müasirləşdirilməsidir. İkincisi, sənədsiz evlərin mülkiyyət hüququnun rəsmiləşdirilməsi ilə bağlı qeyri-müəyyən bir vəziyyətin illərlə davam etməsidir. Bu çətinliyin aradan qaldırılması isə həm sosial sabitlik, həm də iqtisadi fəallıq baxımından strateji önəm daşıyır.

Mühafizə zolaqları “ölüm zonası”dır

Dünyanın bir çox ölkəsində, xüsusən də Avropa İttifaqı (Aİ), Türkiyə və postsovet məkanında mühafizə zolaqları ilə bağlı hüquqi rejimlər yaradılır. Məsələn, qardaş ölkədə magistral boru kəmərləri və yüksəkgərginlikli elektrik xətləri ətrafında mühafizə zolaqları qanunla dəqiq müəyyən edilir, lakin bu zaman vətəndaşların mülkiyyət hüququ da tamamilə məhdudlaşdırılmır. Kompensasiya mexanizmləri tətbiq olunur. Aİ-də əsas prinsip balansın qorunmasıdır, yəni dövlət təhlükəsizliyi ilə mülkiyyət hüququ arasında optimal həll axtarılır. Belə ki, əgər mülkiyyətə müdaxilə labüddürsə, bu, ancaq kompensasiya və alternativ təminatla həyata keçirilir.

Almaniyada infrastruktur obyektlərinin təhlükəsizliyinə üstünlük verilir, bununla bərabər, vətəndaşın mülkiyyət hüququ da zəruri kompensasiya ilə təmin edilir. Qazaxıstanda reallaşdırılan müvafiq islahatlarla mühafizə zonaları sərhədlərinin dəqiqləşdirilməsi və evlərin qeydiyyat imkanının artırılması diqqətdə saxlanılır. Azərbaycanda isə uzun illər ərzində bu məsələ daha sərt şəkildə tətbiq olunub. Yüksəkgərginlikli xətlərin, boru kəmərlərinin və nəqliyyat obyektlərinin mühafizə zolaqlarında yerləşən evlərin qeydiyyatına imtina halları çoxalıb. Bu isə bir tərəfdən dövlətin təhlükəsizlik maraqlarını qorusa da digər tərəfdən, minlərlə ailənin mülkiyyət hüququ qeyri-müəyyən vəziyyətdə saxlanılıb.

Hazırda məqsəd qanunvericiliyə uyğun tənzimləmələrin aparılmasıdır. Yəni yalnız məhdudlaşdırıcı mexanizmlərlə kifayətlənmək yox, həm də mühafizə zonaları sərhədlərinin daha dəqiq müəyyənləşdirilməsidir. Ehtiyac olduqda bu sərhədlərin dəyişdirilməsi də gerçəkləşdirilməlidir.

Ekspertlər bildirirlər ki, hazırda mülkiyyətçilərə kompensasiya və ya alternativ torpaq təqdim edilməsi, sənədləşmə prosesində şəffaflıq və çevikliyin artırılması nəzərdə tutulur. Belə tənzimləmə həm beynəlxalq təcrübəyə uyğun gəlir, həm də sosial gərginliyin azaldılmasını şərtləndirir.

Bu gün torpaq icarəsi və arbitraj mexanizminin yaradılması da yeni hüquqi yanaşma kimi diqqətdə saxlanılır. Torpaq münasibətlərində ən çox rast gəlinən problemlərdən biri də icarə mübahisələridir. Belə mübahisələr çox zaman məhkəmələrdə illərlə uzanır, nəticədə hər iki tərəf həm vaxt, həm də maliyyə itkisi ilə üzləşir. Bunun qarşısını almaq üçün məhkəmədənkənar arbitraj mexanizminin tətbiqi gündəmə gətirilir.

Bu yanaşmada isə daha operativ həll yollarının tapılması, dövlət büdcəsinə əlavə yüklənmənin qarşısının alınması, sahibkarlar üçün mübahisələrin əlverişli qaydada tənzimlənməsi və beynəlxalq investisiya mühitində etimadın güclənməsinə önəm verilməsi ilə yaranmış narahatlığın aradan qaldırılmasına müsbət təsir göstərəcəyi bildirilir. Sözügedən problemin həllinin bu mexanizmin səmərəli işləməsindən, torpaq bazarında həm hüquqi, həm də iqtisadi mühitin şəffaflığından asılı olacağı vurğulanır.

Yeri gəlmişkən, Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatına görə, 2024-cü ildə torpaq icarəsi ilə bağlı 11 min mübahisə məhkəmələrdə baxılıb. Bu, əvvəlki illə müqayisədə 8 faiz artım deməkdir. Mütəxəssislər hesab edirlər ki, arbitraj mexanizminin tətbiqi bu yükü xeyli azalda bilər. Dünya Bankının “Doing Business” hesabatına görə, arbitraj üsulundan istifadə edən ölkələrdə mübahisələrin həll müddəti orta hesabla 3-6 ay, məhkəmələrdə isə 1,5-2 il çəkir. Bu fakt nəzərə alınmaqla əgər torpaq və daşınmaz əmlakla bağlı mübahisələrin həlli üçün arbitraj mərkəzləri yaradılsa, sahibkarların hüquqları daha çevik qorunar, həm də məhkəmə sisteminin üzərindəki yük azalır.

İndiki məqamda problemin səbəblərini də diqqətə çatdırmaq zəruridir. Bu, ilk növbədə, şəhərsalma normalarına əməl edilməməsi, uyğunluq olmaması ilə bağlıdır. Çünki bəzi evlər inşaat qaydalarının pozulması ilə tikilib. Bir çox sənədsiz ev isə ya mühafizə zolaqlarında, ya da kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqlarda inşa olunub.

Şübhəsiz ki, özbaşına tikililərin belə geniş miqyas alması həm də qanunvericilikdə boşluqlarla əlaqədardır. Belə ki, mövcud qanunlar real vəziyyəti tam əhatə etmir. Uzun illər ərzində torpaq bölgüsü və ev tikintisi sahəsindəki qeyri-şəffaflıq da bu vəziyyəti daha da ağırlaşdırıb. Bu, ilk növbədə, özünü sosial nəticələrdə büruzə verib. Belə ki, sənədsiz evlərin leqallaşdırılmaması minlərlə ailənin sosial təminatına mənfi təsir göstərib. Vətəndaşın evini girov qoyub kredit götürə bilməməsi, əmlakın satılması, miras qoyulması və ya bölüşdürülməsi zamanı hüquqi çətinliklərlə üzləşməsi hər zaman ciddi narahatlıq doğurub. Sənədsiz evlərin leqallaşdırılmaması, eyni zamanda, vergi bazasının tam formalaşmamasında maliyyə itkisi yaradıb.

Problemdən 3 çıxış yolu

Ekspertlər problemin həlli üçün bir neçə istiqamət təklif edir. Birincisi, mühafizə zonalarının dəqiqləşdirilməsi prioritet istiqamət kimi önə çıxarılmalı, ikincisi, beynəlxalq standartlara uyğun yeni xəritələşdirmə layihəsi icra olunmalı, üçüncüsü, qanuni risk daşımayan evlər qeydiyyata alınmalı və sənədsiz evlərin mərhələli leqallaşdırılması həyata keçirilməlidir. Bütün bunlarla yanaşı, normativlərə uyğun tikilmiş evlərə dərhal çıxarış verilməli, uyğunsuzluq olan hallarda isə sahibinə evini qaydaya salmaq üçün vaxt və imkan yaradılmalıdır.

Eyni zamanda, kompensasiya mexanizmlərinin tətbiqi diqqətdə saxlanılmalıdır. Mühafizə zonasında yerləşən, qeydiyyata alınması mümkünsüz evlərin sahiblərinə alternativ torpaq və ya mənzil də təklif olunmalıdır. Bu məsələdə arbitraj mexanizminin genişləndirilməsi mühüm məsələlərdən biridir. Buna görə də torpaq və daşınmaz əmlakla bağlı mübahisələrin sürətli və ədalətli həlli üçün müstəqil arbitraj mərkəzləri yaradılması qarşıda önəmli vəzifə kimi durur.

Sonda qeyd edək ki, ölkəmizin sosial-iqtisadi inkişaf mərhələsində daşınmaz əmlakla bağlı problemlərin həlli dövlət siyasətinin prioritetlərindən biridir. Mühafizə zolaqlarında yerləşən obyektlərin qeydiyyatı ilə bağlı yeni qanunvericilik yanaşmaları, torpaq icarəsində arbitraj mexanizmlərinin tətbiqi və sənədsiz evlərin leqallaşdırılması vətəndaşların mülkiyyət hüquqlarının qorunmasına, dövlətin iqtisadi potensialının genişlənməsinə xidmət edir. Ən əsası isə bu addımlar vətəndaş – dövlət münasibətlərində inamın güclənməsinə, sosial ədalətin bərpasına və daşınmaz əmlak bazarında davamlı inkişafın gerçəkləşdirilməsinə əsaslı zəmin yaradır.

Vaqif BAYRAMOV
XQ