Tikinti şirkətləri niyə yarımçıq binalar təhvil verir?

Son illər daşınmaz əmlak bazarında diqqət çəkən problemlərdən biri tikinti şirkətlərinin mənzilləri alıcılara təqdim etməsinə baxmayaraq, binanın ümumi infrastrukturunun, həyətinin, parkinqinin, liftlərinin, fasadının və digər mühüm elementlərinin tam hazır olmamasıdır.
Nəticədə vətəndaş mənzilin açarını alır, lakin faktiki olaraq tam formalaşmamış tikinti obyektində yaşamağa başlayır. Bəzən liftlər tam işlək olmur, yanğın təhlükəsizliyi sistemləri lazımi səviyyədə tamamlanmır, həyət abadlaşdırılmır, kommunikasiya xətləri və ümumi istifadə sahələri ilə bağlı problemlər qalır. Şirkət torpaq sahəsinə, tikintiyə, materiallara, əməkhaqqına və digər xərclərə vəsait yatırır. Mənzillərin satışı vasitəsilə bu vəsaitin geri qaytarılmasına və mənfəət əldə edilməsinə çalışır.
Lakin bəzi layihələrdə kommersiya baxımından daha cəlbedici olan mənzillərin satışa çıxarılması və pul axınının təmin edilməsidir. Binanın həyətinin abadlaşdırılması, yeraltı parkinqin tam təchiz edilməsi, ümumi sahələrin tamamlanması və əlavə infrastrukturun qurulması isə sonrakı mərhələlərə keçirilir.
Beləliklə, tikinti şirkətinin prioritetləri ilə mənzil sahibinin gözləntiləri arasında ziddiyyət yaranır.
Mənzil alan şəxs yalnız dörd divar almır. O, lift, su, qaz, elektrik, kanalizasiya, yanğın təhlükəsizliyi, giriş-çıxış imkanları və ümumi yaşayış mühitindən ibarət kompleks bir məhsul əldə edir.
Peşəkar qiymətləndirmə: Mənzilin satışa hazır olması ilə binanın istismara hazır olması eyni anlayış deyil. Bu iki anlayışın qarışdırılması bazarda məsuliyyətsiz yanaşmanın əsas səbəblərindən biridir. Yarımçıq tikililərin meydana çıxmasının digər mühüm səbəbi maliyyə risklərinin düzgün idarə olunmamasıdır.
Bəzi tikinti şirkətləri layihəyə başlayarkən bütün tikinti dövrünü əhatə edəcək maliyyə resurslarına malik olmur. Onlar mənzillərin ilkin satışından daxil olan vəsait hesabına tikintini davam etdirməyə ümid edirlər.
Bu model müəyyən şərtlərdə işləyə bilər. Lakin mənzil satışları zəiflədikdə, materialların qiyməti artdıqda və ya maliyyələşmə mənbələri dayandıqda layihənin maliyyə dayanıqlığı pozulur.
Nəticədə şirkət xərcləri optimallaşdırmağa başlayır. İlk növbədə isə alıcının birbaşa görmədiyi və ya mənzilin satışına dərhal təsir etməyən işlər təxirə salına bilər:
Həyətin abadlaşdırılması;
Yeraltı və yerüstü parkinqin tamamlanması;
Fasad və izolyasiya işləri;
Ümumi istifadə sahələrinin təmiri;
Uşaq meydançaları və istirahət zonaları;
Mühəndis-kommunikasiya sistemlərinin yekunlaşdırılması.
Burada vacib məqam odur ki, maliyyə çətinliyi şirkətin müqavilə və təhlükəsizlik öhdəliklərini avtomatik aradan qaldırmır. Problemin üçüncü istiqaməti tikinti sektorunda nəzarət və məsuliyyət mexanizmlərinin effektivliyidir.
Tikinti layihəsinin keyfiyyətinə yalnız tikinti şirkətinin daxili nəzarəti ilə yanaşmaq kifayət deyil. Burada layihələndirmə, texniki nəzarət, tikintiyə dövlət nəzarəti, yanğın təhlükəsizliyi, şəhərsalma və istismara qəbul prosedurları bir-biri ilə əlaqəli şəkildə işləməlidir.
Əgər bu mexanizmlər arasında koordinasiya zəifdirsə, nəticədə aşağıdakı hallar meydana çıxa bilər:
Layihədə nəzərdə tutulan işlərlə faktiki görülən işlər arasında fərqlər;
Tikinti keyfiyyətinin yetərincə yoxlanılmaması;
Ümumi istifadə sahələrinin tamamlanmadan mənzillərin təhvil verilməsi;
Müqavilə öhdəliklərinin icrasına nəzarətin zəif olması;
İstehlakçı şikayətlərinin uzun müddət həll edilməməsi.
Burada diqqət edilməli mühüm hüquqi fərq var: binanın hüquqi baxımdan istismara qəbul edilməsi ilə şirkətin alıcı qarşısında üzərinə götürdüyü bütün müqavilə öhdəliklərini yerinə yetirməsi həmişə eyni məsələ deyil.
Ona görə də hər konkret layihədə istismara qəbul sənədləri, təsdiq edilmiş layihə, müqavilə şərtləri və faktiki vəziyyət ayrıca araşdırılmalıdır. Problemin yaranmasında alıcı davranışının da müəyyən rolu var.
Vətəndaşların bir qismi mənzil alarkən əsasən üç göstəriciyə diqqət yetirir:
Mənzilin qiyməti;
Yerləşdiyi ərazi;
Otaqların sayı və sahəsi.
Lakin binanın istismar vəziyyəti, tikinti sənədləri, ümumi əmlakın hüquqi statusu, mühəndis sistemləri, parkinq, liftlərin texniki göstəriciləri və şirkətin əvvəlki layihələrinin keyfiyyəti bəzən ikinci plana keçir.
Bundan başqa, bəzi alıcılar mənzilə dair müqaviləni diqqətlə araşdırmadan imzalayır. Binanın tam təhvil müddəti, ümumi sahələrin tamamlanması, gecikməyə görə məsuliyyət və zəmanət şərtləri kifayət qədər konkret göstərilmir.
Nəticədə alıcı ilə şirkət arasında hüquqi mübahisə yarandıqda, vətəndaş öz tələbini əsaslandırmaqda çətinlik çəkə bilər.
Burada istehlakçıya vacib mesaj ondan ibarətdir ki, mənzil almaq yalnız daşınmaz əmlaka investisiya deyil, həm də uzunmüddətli müqavilə münasibətinə daxil olmaqdır. Normal rəqabətli bazarda keyfiyyətsiz iş görən şirkət müştəri etimadını itirməli, nəticədə satışları zəifləməlidir.
Lakin daşınmaz əmlak bazarında bu mexanizm hər zaman effektiv işləmir.
Bunun bir neçə səbəbi var:
Alıcılar çox vaxt şirkətin əvvəlki fəaliyyətini kifayət qədər araşdırmırlar.
Tikinti şirkətlərinin layihələr üzrə fəaliyyət tarixçəsini müqayisə etmək çətin ola bilər.
Bazarda qiymət və yerləşmə amilləri reputasiyadan daha üstün tutulur.
Mənzillər tikinti mərhələsində satıldığından alıcı yekun məhsulun keyfiyyətini əvvəlcədən qiymətləndirə bilmir.
Belə vəziyyətdə şirkətin bazardakı imici ilə real tikinti keyfiyyəti arasında fərq yarana bilər.
Mənim analitik qənaətimə görə, tikinti sektorunda reputasiya kapitalı maliyyə kapitalı qədər mühüm olmalıdır. Şirkətin yalnız neçə mənzil satdığı deyil, neçə layihəni vaxtında, keyfiyyətlə və tam şəkildə təhvil verdiyi də qiymətləndirilməlidir. Məsələn, mənzil sahibi binaya köçdükdən sonra lift işləmirsə, həyət istifadəyə hazır deyilsə, parkinq tamamlanmayıbsa və ya kommunikasiya sistemləri ilə bağlı problemlər varsa, vətəndaş faktiki olaraq aldığı əmlakdan tam həcmdə istifadə edə bilmir.
Bunun nəticəsində:
Mənzilin bazar dəyərinə və likvidliyinə mənfi təsir yarana bilər.
Əlavə təmir və uyğunlaşdırma xərcləri meydana çıxa bilər.
Ümumi əmlakın saxlanması ilə bağlı mənzil sahiblərinin üzərinə əlavə maliyyə yükü düşə bilər.
Təhlükəsizlik və rahatlıqla bağlı risklər arta bilər.
Şirkətlə alıcılar arasında hüquqi mübahisələr çoxala bilər.
Xüsusilə yanğın təhlükəsizliyi, liftlərin işləkliyi, elektrik və qaz sistemləri, təxliyə yolları kimi məsələlərdə yarımçıqlıq sadəcə xidmət keyfiyyəti problemi deyil, insan həyatına təsir edə biləcək təhlükəsizlik məsələsidir.
Mən hesab edirəm ki, bu problemin həlli yalnız tikinti şirkətlərinin məsuliyyətə çağırılması ilə məhdudlaşmamalıdır. Sistemli yanaşma tələb olunur.
Birinci: Mərhələli maliyyə təminatı.
Tikinti şirkətləri layihəyə başlamazdan əvvəl yalnız tikinti karkasının deyil, bütün layihənin başa çatdırılması üçün maliyyə planına malik olmalıdırlar. Bu plan mühəndis sistemlərini, abadlıq işlərini və ümumi infrastrukturun tamamlanmasını da əhatə etməlidir.
İkinci: Tikinti və istismara qəbul prosesinin şəffaflığı.
Alıcılar binanın hansı mərhələdə olduğunu, hansı işlərin tamamlandığını və hansı sənədlərin mövcudluğunu aydın şəkildə öyrənə bilməlidirlər.
Üçüncü: Müstəqil texniki audit.
Binaların yalnız vizual vəziyyəti deyil, konstruktiv təhlükəsizliyi, mühəndis-kommunikasiya sistemləri, yanğın təhlükəsizliyi və faktiki layihəyə uyğunluğu müstəqil mütəxəssislər tərəfindən qiymətləndirilməlidir.
Dördüncü: Müqavilə məsuliyyətinin gücləndirilməsi.
Mənzil alqı-satqısı müqavilələrində binanın və ümumi sahələrin təhvil müddəti, tamamlanmalı işlərin konkret siyahısı, gecikməyə görə məsuliyyət və zəmanət öhdəlikləri aydın göstərilməlidir.
Beşinci: Şirkətlərin açıq reytinq sisteminin yaradılması.
Tikinti şirkətləri yalnız satış həcminə görə deyil, aşağıdakı göstəricilər əsasında qiymətləndirilməlidir:
Layihələrin vaxtında təhvil verilməsi;
Tikinti keyfiyyəti;
Müqavilə öhdəliklərinin icrası;
İstismara qəbul sənədlərinin mövcudluğu;
Alıcı şikayətlərinin sayı və həlli;
Ümumi infrastrukturun tamamlanma səviyyəsi;
İstismar dövründə ortaya çıxan texniki problemlər.
Fərid Cəfərli, əmlak məsələləri üzrə ekspert
Newscenter.az üçün