Banklar ipotekadan niyə qaçır?

Demək olar, hər il Azərbaycan Respublikasının İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu (İKZF) tərəfindən ipoteka kreditləşməsi prosesinin davam etdirilməsi məqsədilə müvəkkil banklara ipoteka kreditlərinin, o cümlədən güzəştli ipoteka kreditlərinin verilməsi üçün limitlər ayrılır. Dövlət tərəfindən ipoteka kreditləşməsi artırılsa da, banklar öz vəsaitləri hesabına ipoteka kreditləri verilməsini azaldır. Bu azalma da,  təbii ki, ümumi dinamikaya təsir edir.

Bu ilin ilk yeddi ayında dövlət büdcəsindən İpoteka və Kredit Zəmanət Fonduna ayrılmış vəsait 47,75 milyon manat təşkil edib ki, bu da ötən ilin eyni dövrü ilə müqayisədə 27 faiz azalma deməkdir. Bununla belə, İKZF hazırda ipoteka kreditlərinin digər maliyyə mənbəsi kimi ipoteka istiqrazları buraxmaqla yerləşdirir. Ötən ilin ilk yeddi ayında 300 milyon manat olan göstərici cari ildə 370 milyon manata çatıb. Banklar tərəfindən verilmiş ipoteka kreditlərinin həcmi də azalaraq 280,28 milyon manatdan 247,2 milyon manata düşüb. Bu, kreditlərin yeni verilişində müəyyən yavaşlamanın baş verdiyini göstərir. Lakin diqqətçəkən məqam odur ki, İKZF tərəfindən yenidən maliyyələşdirilən ipoteka kreditlərinin həcmi əksinə artıb - 246,21 milyon manatdan 257,72 milyon manata yüksəlib.

Ümumi ipoteka portfeli isə artım tempini qoruyub, lakin ötən illə müqayisədə daha zəif sürətlə. 2024-cü ilin iyulunda portfel 4 milyard 19 milyard manat idi və illik artım 11 faiz təşkil edirdi. 2025-ci ilin iyulunda isə portfel 4 milyard 440 milyard manata çatıb, amma illik artım tempi 5 faizə qədər zəifləyib. Başqa sözlə, portfelin həcmi böyüməyə davam etsə də, böyümə dinamikası azalıb.

Fond hazırda dövlət tərəfindən birbaşa ipoteka krediləri üzrə subsidiyası düşsə də, onu alternativ mənbə kimi ipoteka istiqrazları ilə əvəzləyib. Bankların ipoteka kreditlərində fəallığının azalması ipoteka krediti götürmək istəyənlərin sayına təsir edir. Kredit götürənlərin sayı azalır. İpoteka kreditlərinin hər kəsə şamil olunmaması və bir sıra məhdudiyyətlərin tətbiqi onsuz da ipoteka krediti götürmək istəyənlərin sayını azaldıb. Bankların ipoteka kreditlərində fəallığının azalması da bu sayı ikiqat artırır.

Bu, ipotekanın əlçatanlığını aşağı salır

İqtisadçı ekspert Xalid Kərimlinin sözlərinə görə, ölkədə fəaliyyət göstərən banklar humanitar təşkilat deyil, kommersiya qurumlarıdır. Bankın marağında deyil ki, kimsə mənzil sahibi olsun. Bankın marağındadır ki, verdiyi pulu faizi ilə qrafik üzrə geri alsın.

Ekspert deyir ki, son zamanlar ipoteka götürənlərin sayında azalma müşahidə olunur. Buna səbəb insanların gəlirlərinin aşağı düşməsi və mənzil bazarında qiymətlərin çox yüksək olmasıdır. Bu, ipotekanın əlçatanlığını aşağı salır: "Şərtlərə görə, ipoteka götürmək istəyənlər ən azından məbləğin 15 faizini özü qoymalıdır. İpoteka kreditləri üzrə ödənilən aylıq gəlirlər ümumi məzmun gəlirlərin 70 faizindən çox olmamalıdır. Təbii ki, hamı kredit götürə bilməz. Ancaq gəlirləri olan insanlar kredit götürə bilərlər. Şərtlərə görə, 45-50 yaşlarında kişi ipoteka götürmək istəyirsə, artıq 25 illiyə yox, 15 illiyə götürə bilər. Gəlirə aid tələblər var. Əgər vətəndaşın gəlirləri qeyri-rəsmidirsə, problem yaranır. Əgər gəlirin bir hissəsi rəsmi, bir hissəsi qeyri-rəsmidirsə, qeyri-rəsmi hissə şəxsin qiymətləndirməsində iştirak etmir. İpoteka obyektinin rəsmi sənədinin olması lazımdır. Sənədsiz evlər ipoteka obyekti ola bilmir. Bu ona gətirib çıxarır ki, ipotekaya cəlb oluna bilən obyektlərin, evlərin sayı azalır".

Bankın marağındadır ki, verdiyi pulu faizi ilə qrafik üzrə geri alsın

İqtisadçı ekspert Natiq Cəfərlinin dediyinə görə, ipoteka kreditləri böyük həcmli və uzunmüddətli olur, həmin vəsaitlə 6 aylıq, 1 illik istehlak kreditləri verib o pulun dövriyyəsini təşkil etmək banklara daha çox gəlir gətirir: "Banklar ipoteka kreditlərini əsasən dövlət dəstəyi ilə və ya öz resursları ilə verir. Bu vəsaitləri illərlə passiv saxlamadan, daha tez qaytarılan və yüksək gəlirli istehlak kreditlərinə yönəltmək istəyirlər. Məsələn, 100 min manat 20 illik ipotekaya illik 6 faizi ilə verilərsə, 1 ildə 6,000 manat gəlir gətirir. Amma həmin 100 min manatla bank 10 nəfərə 10 min manatlıq 1 illik istehlak krediti versə və hərəsinə 20 faiz faiz tətbiq etsə, 1 ildə 20,000 manat gəlir əldə edə bilər. Göründüyü kimi, banklar üçün kapitalın tez dövriyyəsi və yüksək gəlirlə işləməsi daha sərfəlidir. Bu səbəbdən bir çox banklar ipoteka kreditlərini birbaşa öz balansında saxlamaq əvəzinə, həmin resursları daha qısamüddətli və yüksək faizli kreditlərə yönəldərək gəlirlərini maksimumlaşdırmağa çalışır".

Natiq Cəfərli hesab edir ki, ipoteka kreditlərinin daha əlçatan olması üçün İpoteka Fonduna verilən vəsaitin həcmi kəskin şəkildə artırılmalıdır: "Düşünürəm ki, yaxın zamanlarda bunun baş verməsi mümkün deyil. Ona görə də alternativ variant kimi faizlər aşağı salınmalıdır. Bu baş verməlidir ki, banklardan kredit götürmək həm vətəndaşa sərf etsin, həm də banklarda müəyyən qədər istehlak kreditlərinə yox, ipoteka kreditlərinə maraq yaransın".

Evi kreditlə almaq istəyənlər problemlə üzləşirlər

Əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Fərzəliyev deyir ki, son vaxtlar evlərin xüsusilə də yeni tikilmiş binalardakı mənzillərin qiyməti xeyli bahalaşıb. Bakının ətrafında, mikrorayonlarda tikilmiş hündürmərtəbəli binalarda belə mənzillərin qiyməti azı 150-180 min manatdır. Dövlətin müəyyən etdiyi limit isə adi ipoteka kreditləri üçün 150 min manat, güzəştli ipoteka kreditləri üçün isə 100 min manatdır. Odur ki, evi kreditlə almaq istəyənlər problemlə üzləşirlər. Bankdan 100 min manat kredit götürə bilən vətəndaş yeni binalardan 1 otaqlı mənzil ala bilər. İpotekaya yararlı köhnə tikililərdəki binalardan normal qiymətə 2-3 otaqlı ev tapmaq olur. Onları da kreditləşdirməyə bankların marağı azdır.

Azkvadratlı evlərin sayı azdır

Ekspertin sözlərinə əsasən, bu gün ipoteka ilə mənzil almaq istəyən vətəndaşların sayı çoxdur. Lakin ipotekaya yararlı mənzillərin sayı azdır: "Məlum olduğu kimi, köhnə 4-5 mərtəbəli binalara ipoteka krediti verilmir. İpotekaya düşən köhnə binalardan 9-10 mərtəbəlilərdir ki, onların da sayı çox deyil. Bu gün ipoteka kreditinə daha çox yeni tikilən binalardan mənzillər almaq mümkündür. Hazırda Bakı şəhərində ipotekaya yararlı azkvadratlı mənzillərin sayı azdır. Mənzilin kvadratı az olanda ümumi dəyəri də aşağı olur. Aztəminatlı ailələrə belə mənzillər almaq sərf edir. Tikinti şirkətlərinə azkvadratlı mənzillər tikmək sərfəli deyil. Amma tikilən binalarda ümumi sahələr az, otaq sayı çox olsa, bu, çoxuşaqlı ailə üçün sərfəli olar. Ona görə də insanlar artıq ev almaq üçün daha çox Bakı ətrafına, Xırdalana üz tuturlar. Çünki həmin ərazilərdə ekonom mənzillər daha çoxdur və bu evləri almağa onları maddi imkanı çatır".

Şərtlər sadələşdirilməlidir

Elnur Fərzəliyev qeyd edib ki, sırf ipoteka krediti ilə mənzil almaq üçün rəsmi iş yerin olmalıdır. İnsanların əksəriyyəti rəsmi işdə işləyir, amma əmək haqqı azdır. İşdən sonra gedib taksi fəaliyyəti ilə məşğul olur, yaxud kənarda kiçik biznesi, xarici ölkədə qohumu, evi var və oradan pul gəlir. Amma həmin pulları rəsmi göstərə bilmədiyinə görə ipoteka kreditindən yararlana bilmir: "İpoteka bazarına marağın artırılması və insanların mənzil sahibi olmasını asanlaşdırmaq üçün şərtlər bir az da sadələşdirilməlidir".

Sevinc QARAYEVA