Daşınmaz əmlak bazarını yaxın illərdə nə gözləyir? Vüqar Orucla müsahibə

Müəllif:Gülbəniz Hüseynli/Banco.az

Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin sədri Vüqar Oruc Banco.az-a verdiyi müsahibədə daşınmaz əmlak bazarındakı qiymət artımı ilə bağlı fikirlərini bölüşüb.

 O, son illərdə müşahidə edilən qiymət artımının davamlı bir tendensiyaya çevrildiyini və bazarda ucuzlaşma və stabilləşmənin hələlik mümkün olmadığını vurğulayıb.

Banco.az həmin müsahibəni təqdim edir:

  Vüqar bəy, son illərdə  daşınmaz əmlak qiymətlərinin artmasının əsas səbəbləri hansılardır?

Bildiyiniz kimi, son illər qiymətlərin qalxması davamlı bir tendensiyaya çevrilib. Artıq neçə ildir ki, hər il əvvəlki illə müqayisədə yalnız artım müşahidə edirik. Ucuzlaşma və stabilləşmə isə ümid olaraq qalır. Hazırda daşınmaz əmlakın qiyməti əlçatan deyil. Mövcud resurslar, sosial-iqtisadi vəziyyət, əhalinin böyük əksəriyyətinin durumu onlara yalnız ipoteka kreditləşməsi yolu ilə mənzil sahibi olmaq imkanı verir.

Lakin bu prosesin bir müsbət tərəfi də var: daşınmaz əmlakın bahalaşması ölkənin iqtisadi inkişafının göstəricisidir. Əgər bir ölkədə iqtisadiyyat inkişaf edirsə, stabillik mövcuddursa və investisiya cazibədarlığı yüksəkdirsə, bu, daşınmaz əmlak bazarına birbaşa təsir göstərir. İqtisadiyyat daşınmaz əmlakla sıx bağlıdır və bu baxımdan hazırkı bahalaşma həm iqtisadi siyasətin, həm də Mərkəzi Bank tərəfindən yürüdülən monetar siyasətin bir nəticəsidir.

Son illərdə xüsusilə yaşayış sahələrində, mənzillərdə 10-15% artım müşahidə edilir. 2025-ci ilin əvvəlində də qiymətlərin yüksək templə artdığını gördük. Əgər hər hansı bir fors-major hadisə (məsələn, fövqəladə təbiət hadisəsi, maliyyə böhranı, devalvasiya) baş verməzsə, inflyasiya və iqtisadiyyatın böyüməsi fonunda qiymətlərin artımı il ərzində davam edəcək. 2023-cü ilin sonu ilə müqayisədə 2024-cü ilin sonunda qiymətlər orta hesabla 12.2% yüksəlib. Bu isə insanları depozitlərini banklarda deyil, daşınmaz əmlaka yatırmağa stimullaşdırır.

Bank depozitləri ilə müqayisədə daşınmaz əmlaka investisiya qoymağın üstünlükləri nələrdir?

Bank depozitlərinin illik gəlirliliyi 10-12% arasında dəyişir və bundan 10% vergi tutulur. Daşınmaz əmlaka yatırılan investisiya isə il ərzində 15% gəlir gətirməklə yanaşı, stabil və risksiz bir biznes istiqaməti kimi çıxış edir. Məsələn, 150,000 manat dəyərində bir mənzil ayda 700-800 manat stabil gəlir təmin edir ki, bu da ildə təxminən 10,000 manat mənfəət deməkdir. Beləliklə, daşınmaz əmlaka yatırılan investisiya həm illik qiymət artımından (10-15%), həm də kirayə gəlirlərindən (5-7%) qazanc təmin edir. Ümumilikdə bu, təxminən 20%-lik gəlir deməkdir və həm sahibkarları, həm də uzunmüddətli investisiya qoymaq istəyən insanları maraqlandırır.

Alternativ olaraq, vətəndaşlar depozitlərini banka qoymalı, kiçik biznes fəaliyyətinə başlamalı və ya daşınmaz əmlaka investisiya etməlidirlər. Lakin devalvasiya ehtimalı, biznes işinin çətinliyi və risklərin yüksək olması insanları daha çox daşınmaz əmlaka yönəldir. Banklara etimad artsa da, vətəndaşlar daha stabil və risksiz gəlir mənbəyi kimi daşınmaz əmlakı seçirlər.

Tikinti materiallarının qiymət artımı bəzi hallarda 150%-ə çatıb…

Digər tərəfdən, tikinti materiallarının bahalaşması da qiymətlərə təsir göstərir. Tikinti materiallarının qiymət artımı bəzi hallarda 150%-ə çatıb. İşçi qüvvəsinə ödənişlər də 30-40% bahalaşıb ki, bu da tikinti xərclərini artırır. 2040-cı ilə qədər nəzərdə tutulan yenidənqurma işləri çərçivəsində köhnə binaların sökülməsi və yeni tikililərin inşası da qiymət artımına təsir edən amillərdəndir.

Necə düşünürsünüz, 2040-cı ilə qədər nəzərdə tutulan yenidənqurma işlərinin daşınmaz əmlak bazarına təsiri necə olacaq?

2040-cı ilin yeni normativ qaydalarına uyğun olaraq tikinti prosesinə ciddi nəzarət həyata keçirilir. Əvvəllər nəzərdə tutulandan daha hündür binalar tikmək mümkün idisə, indi bu normativlərə ciddi əməl olunmalıdır. Yaşıllıq sahələrinin genişləndirilməsi də tikinti üçün əlverişli torpaq sahələrinin azalmasına və nəticədə kvadratmetrin maya dəyərinin artmasına səbəb olur. Bütün bu faktorlar daşınmaz əmlakın qiymət artımına təsir edir.

Ümumiyyətlə, manatın alıcılıq qabiliyyətindəki dəyişikliklər daşınmaz əmlak qiymətlərinə necə təsir edir?

Manatın alıcılıq qabiliyyətindəki dəyişikliklər də qiymət artımına təsir edir. Bu, qlobal iqtisadiyyatda da baş verən təbii bir prosesdir. Məsələn, ABŞ dolları 1960-2000-ci illər arasında 10 dəfə dəyər itirib. Azərbaycan iqtisadiyyatı da bu ümumi iqtisadi qanunauyğunluqlara tabedir və bu səbəbdən manatın alıcılıq qabiliyyətində baş verən azalmalar daşınmaz əmlak qiymətlərinin artmasına təkan verir.

Qiymətlərin tənzimlənməsi üçün hansı tədbirlər görülə bilər?

Ümumiyyətlə, bu prosesdən narahat olmağa ehtiyac yoxdur, çünki bahalaşma iqtisadi inkişafın göstəricisidir. İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun fəaliyyəti genişləndirilməli, uzunmüddətli kreditlərin verilməsi asanlaşdırılmalı və özəl sektor bu sahəyə daha çox cəlb olunmalıdır. Qiymətlərin tənzimlənməsi yalnız bazar iştirakçılarının sayının artırılması, tikinti sahələrinin genişləndirilməsi və rəqabətin artırılması yolu ilə mümkündür. Daşınmaz əmlak bazarındakı qiymət artımı iqtisadiyyatın inkişafı ilə bağlıdır və bu tendensiya yaxın illərdə də davam edəcək.