Tikilməkdə olan mənzilin əvvəlcədən satılması normal bazar praktikasıdırmı?

"Tikilməkdə olan mənzilin əvvəlcədən satılması normal bazar praktikası ola bilər, amma alıcının pulunun lazımi hüquqi təminatlar olmadan tikinti şirkətinin sərəncamına verilməsi ciddi sistem riskidir. Burada bir neçə fundamental hüquqi və iqtisadi problem meydana çıxır".
Bunları Newscenter.az-ə əmlak məsələləri üzrə ekspert Fərud Cəfərli deyib. Onun sözlərinə görə, ilk növbədə vətəndaşın ödədiyi pulun hansı hüquqi rejimdə saxlanılması məsələsi aydın olmalıdır:
"Bu vəsait konkret mənzilin tikintisinə yönəldilir, şirkətin ümumi dövriyyəsinə daxil olur, yoxsa başqa layihələrin maliyyələşdirilməsinə sərf edilir?
İkincisi, alıcının hüququnun dövlət reyestrində və digər hüquqi sənədlərdə necə rəsmiləşdirilməsi vacibdir. Sadəcə şirkətlə müqavilə bağlamaq və ödəniş qəbzləri əldə etmək hər zaman mənzil üzərində mülkiyyət hüququnun yaranması demək deyil.
Üçüncüsü, tikinti şirkətinin maliyyə dayanıqlığı və layihənin real maliyyələşmə mənbələri qiymətləndirilməlidir. Çünki tikintinin davam etdirilməsi əvvəlki mənzil satışlarından daxil olan vəsaitdən asılıdırsa, satışların zəifləməsi layihənin maliyyə modelini ciddi şəkildə sarsıda bilər".
Ekspert hesab edir ki, Azərbaycanda bu məsələnin ən həssas tərəfi məhz budur:
"Vətəndaşın ödədiyi vəsaitlə onun əldə edəcəyi əmlak arasında hüquqi və maliyyə təminatı baxımından kifayət qədər möhkəm əlaqə yaradılmalıdır. Burada xüsusi olaraq qeyd etmək lazımdır ki, Azərbaycanda tikintisi başa çatmamış binalardakı mənzillərin satışı hüquqi baxımdan tamamilə tənzimlənməmiş sahə deyil. Mülki Məcəllədə bu münasibətləri tənzimləyən xüsusi normalar mövcuddur. Xüsusilə Mülki Məcəllənin 144-1, 147, 648 və 770-1-ci maddələri diqqətəlayiqdir.
Mülki Məcəllənin 144-1-ci maddəsi tikintisinə icazə verilmiş, lakin istismarına hələ icazə alınmamış binaların tərkib hissələrinin hüquqi dövriyyəsini nəzərdə tutur. Bu mexanizmə əsasən, müəyyən şərtlər daxilində gələcək mənzillərə uyğun torpaq sahəsində paylar müəyyənləşdirilə və həmin paylarla əlaqələndirilmiş gələcək mənzillər üzrə alıcıların hüquqları rəsmiləşdirilə bilər.
Burada mühüm məsələ müqavilənin sadəcə tikinti şirkətinin blankında hazırlanması deyil, qanunvericiliyin nəzərdə tutduğu qaydada notariat təsdiqindən və dövlət reyestrində alıcının xeyrinə müvafiq təminat qeydinin aparılmasından ibarətdir. Bu, mənzilin eyni vaxtda bir neçə şəxsə satılması və ya alıcının hüququnun sonradan mübahisələndirilməsi riskini azaltmağa xidmət edir. Digər vacib məsələ ödənişlərin mərhələlərlə aparılmasıdır. 2018-ci ildə Mülki Məcəlləyə edilmiş dəyişikliklər çərçivəsində tikinti mərhələlərinə uyğun ödəniş mexanizmi müəyyənləşdirilib. Bu yanaşmanın mahiyyəti ondan ibarətdir ki, tikinti şirkəti binanın faktiki inşası ilə uzlaşmayan qaydada mənzilin bütün dəyərinin əvvəlcədən ödənilməsini tələb etməməlidir".
Fərid Cəfərli deyib ki, qanunda tikinti mərhələləri üzrə ayrı-ayrı ödəniş faizləri nəzərdə tutulur:
"Binanın istismara verilməsindən sonra isə müqavilə məbləğinin son 5 faizinin ödənilməsi mərhələsi də müəyyən edilib. Mənim qənaətimcə, əsas müzakirə predmeti də məhz budur: tikinti şirkətləri ilə vətəndaşlar arasında bağlanan müqavilələrin hansı hissəsi qanunvericiliyin təminat verdiyi hüquqi modelə uyğundur, hansı hissəsi isə sadəcə şirkətin birtərəfli öhdəliyinə əsaslanır?
Vətəndaş mənzil alarkən şirkətdən yalnız müqavilə və ödəniş qəbzi deyil, onun gələcək mənzil üzərində hüququnun dövlət reyestrində hansı mexanizmlə qorunduğunu da tələb etməlidir. Birinci ssenari – alıcının hüququ dövlət reyestrində lazımi qaydada rəsmiləşdirilib.
Bu, alıcının mövqeyini əhəmiyyətli dərəcədə gücləndirir. Çünki onun tələbi yalnız şirkətlə bağlanmış müqavilədən irəli gələn adi pul tələbi deyil, konkret daşınmaz əmlakla və ya həmin əmlaka bağlı qeydiyyata alınmış hüquqla əlaqələndirilir. Belə vəziyyətdə müflisləşmə prosesində alıcının hüquqi mövqeyi daha ciddi əsaslarla müdafiə oluna bilər.
Ancaq bunu da qeyd etmək lazımdır ki, qeydiyyatın mövcudluğu avtomatik olaraq binanın tamamlanmasına və mənzilin mütləq təhvil verilməsinə təminat vermir.
İkinci ssenari – vətəndaşın əlində yalnız şirkətlə bağlanmış müqavilə, ödəniş qəbzləri və ya sadə yazılı öhdəlik var.
Bu halda alıcının vəziyyəti daha risklidir. Əgər onun mənzil üzərində hüququ dövlət reyestrində lazımi qaydada qorunmayıbsa, mübahisə zamanı vətəndaşın əsas tələbi şirkətə qarşı müqavilə öhdəliyinin icrası və ya ödədiyi vəsaitin geri qaytarılması ola bilər.
Lakin şirkətin aktivləri kifayət etmədikdə, məhkəmə qərarı belə pulun faktiki qaytarılmasına zəmanət vermir. Başqa sözlə, vətəndaş hüquqi baxımdan haqlı ola bilər, amma iqtisadi baxımdan pulunu geri almaq imkanından məhrum qala bilər".
Süleyman