Azərbaycanda mənzil qiymətləri və əmlak bazarının perspektivləri

Azərbaycanda mənzil qiymətlərinə təsir edən amillər müxtəlifdir. Mənzil qiymətləri bir sıra iqtisadi, sosial və regional amillərdən asılıdır. Əsas şərtləndirici faktorları belə qruplaşdırmaq olar:

Burada əsasən iqtisadi amillər ön plana çıxır. Belə ki, ÜDM-in artımı və ölkənin iqtisadi inkişaf tempi birbaşa əhalinin alıcılıq qabiliyyətinə təsir edir.

İşsizlik səviyyəsi və əhalinin gəlirləri mənzilə tələbatı müəyyənləşdirir. İşsiz olan şəxslərin mənzil sahibi olmaları olduqca çətindir, çünki onların gəlirləri qeyri sabit olduğu üçün onlar uzunmüddətli perspektivdə mənzil əldə etmək imkanlarının olmadığını dərk edirlər. Bu hal əsasən Bakıda özünü göstərməkdədir, kirayədə yaşayan insanlar bu məsələdə indikator olaraq çıxış edirlər. 

İnflyasiya və manatın məzənnəsi tikinti materiallarının qiymətini artıraraq mənzil bazarına təsir göstərir. Bundan əlavə demoqrafik və sosial amillər də burada əsas amillərdən sayıla bilər. Əhalinin artımı və şəhərlərə köç, xüsusilə Bakıda mənzilə tələbatı artırır.

Gənc ailələrin çoxluğu ipoteka kreditlərinə marağı yüksəldir. Amma kredit şərtləri burada növbəti bir əngəl rolunda çıxış edir. İpoteka kreditləri üçün tələb olunan sənədlər və s. insanların mənzil əldə etmək imkanlarını məhdudlaşdırır. 

Digər bir amil yaşayış standartlarının dəyişməsidir. İnsanlar daha geniş və rahat mənzillərə üstünlük verirlər. Bu hal mənzil bazarında dinamikaya təsir edir. Yəni kiçik sahəli və köhnə mənzillər əl dəyişdirir. Köhnə və kiçik sahəli mənzilini satanlar yeni və daha geniş mənzillərə maraq göstərirlər. 

Mənzil bazarındakı təklif amillərini qeyd etmək də zəruridir. İnfrastruktur layihələri, yəni yollar, metro xətləri, məktəblər və s. mənzilin yerləşdiyi ərazinin dəyərini artırır. 

İpoteka kreditləri bazarda əsas hərəkətverici qüvvədir. Dövlət dəstəyi alan ipoteka proqramları mənzil satışını stimullaşdırır. Amma bu ümumi mənzərəni o qədər də əhəmiyyətli dərəcədə dəyişdirmir. Yəni, dövlət dəstəyi alan ipoteka kreditləri əsasən dövlət qulluqçularına, hərbiçilərə və s. şamil edilir. Qeyri sabit gəlirli vətəndaş bu ipotekadan yararlana bilmir. 

Tikinti icazələri və sənədləşmə prosesi bazara yeni layihələrin çıxış sürətini əyləcləyir. Bürokratik əngəllər yenə önə çıxır. Təbii ki, burada korrupsiya hallarını da gözardı etmək olmaz, çünki bu hallar dolayısı ilə qiymətlərə bu və ya digər şəkildə təsir göstərir. 

Azərbaycanda mənzil qiymətlərinin cari vəziyyəti ümumiyyətlə bu sektor üçün xarakterik olmayan formada inkişaf etməkdədir. Bakı şəhəri mənzil qiymətlərində lider olaraq qalır. Paytaxtda mərkəzlə kənar ərazilər arasında ciddi qiymət fərqi müşahidə olunur.

Gəncə, Sumqayıt və digər iri şəhərlərdə qiymətlər daha sabitdir, lakin yeni yaşayış komplekslərinin artması fonunda müəyyən dinamika müşahidə olunur.

Regionlarda mənzil qiymətləri nisbətən aşağıdır, amma turizm potensialı olan ərazilərdə, misal üçün Qəbələdə, Şəkidə, Lənkəranda və digər bu kateqoriya çərçivəsinə daxil edilə biləcək ərazilərdə artım tendensiyası hiss olunur.

Əmlak bazarının perspektivləri haqqında əsas amilləri nəzərə alaraq onu demək olar ki, qısamüddətli perspektivdə inflyasiya və tikinti materiallarının qiymət artımı fonunda mənzillərin dəyərində artım gözlənilir. İpoteka kreditlərinin şərtlərinin yumşaldılması satışları canlandıra bilər. Orta müddətli perspektivdə Bakıda yeni metro xətlərinin, yol və sosial infrastruktur layihələrinin icrası mənzillərin qiymətini yüksəldəcək. Regionlarda turizm və sənaye inkişafı əmlak bazarına əlavə stimul verə bilər. Uzunmüddətli perspektivdə əhalinin artımı və urbanizasiya prosesləri mənzilə tələbatı daha da gücləndirəcək. Yaşayış komplekslərində eko-evlər və "ağıllı binalar” konsepsiyasının tətbiqi həmin yaşayış komplekslərinə daha çox marağa səbəb ola bilər ki, bunun özü də qiymətlərə təsirsiz ötüşməyəcək. Xarici investorların marağı, xüsusilə turizm zonalarında bazarı daha da canlandıra bilər, təbii ki, xarici investorların inşaat bazarına girməsinə münbit şərait yaradılarsa. 

Azərbaycanda mənzil qiymətlərini əsasən iqtisadi vəziyyət, demoqrafik dəyişikliklər və dövlət siyasəti formalaşdırır. Yaxın illərdə qiymətlərin müəyyən artım templəri ilə davam edəcəyi gözlənilir. Əmlak bazarı, xüsusilə Bakı və digər iri şəhərlərdə aktiv olacaq, regionlarda isə infrastruktur layihələri ilə stimullaşdırıla bilər.

Həsən Həsənov 

"Femida Real Estate" Əmlak Şirkətinin rəhbəri, hüquqşünas