Mənzil bazarında vəziyyət necədir? Qiymətlər AÇIQLANDI

Bakupost.az xəbər verir ki, bu barədə Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının hesabatında qeyd edilib.

Məlumata görə, 2025-ci ilin əvvəllərində bazarda təklif edilən mənzillərin sayı illik müqayisədə təxminən 17% yüksəlib. Bu artım nəticəsində dekabr ayına doğru şəhər üzrə satışa çıxarılan mənzillərin ümumi sayı 7000-i ötüb.

"Təklif portfelində həm yeni tikililərdəki mənzillər, həm də köhnə tikililərdəki mənzillər yer alır. Bununla belə, struktur cəhətdən bəzi dəyişikliklər müşahidə edilib – məsələn, köhnə binalardakı mənzillərin payının bir qədər yüksəldiyi müşahidə olunur ki, bu da 1970-ci ildən əvvəl tikilmiş mənzillərə ipoteka məhdudiyyətlərinin tətbiqi səbəbindən alıcı marağının azalması ilə izah olunur. Yeni tikililər üzrə təklif həcmi isə bazara davamlı olaraq yeni layihələr çıxarıldığı üçün yüksək olaraq qalır.

Aylıq dinamika baxımından, 2025-ci ilin martından aprel ayına qədər təklif həcmi böyük dəyişiklik göstərməyib – yəni bazarda durğunluqdan sonra aktivlik tədricən artsa da, son aylıq artım cüzi olmuşdur. İllik müqayisədə isə (aprel 2024 – aprel 2025) təklif sayında ciddi yüksəliş qeydə alınıb (ikirəqəmli faiz artımı). Bu, bazarın canlanması və daha çox mənzilin satışa çıxarılması ilə əlaqədardır. Xüsusilə, 2025-ci ilin fevralında təkrar bazarda təklif sayı əvvəlki ilin eyni dövrünə nisbətən 17% çox idi, bu trend aprel ayınadək davam edib", - məlumatda deyilir.

Hesabata görə, Bakı şəhərinin təkrar mənzil bazarında 1 kvadrat metr üçün orta qiymət həm yeni tikililər, həm də köhnə tikililər üzrə yüksəlmə trendi göstərib:

"2024-cü ilin aprel ayında bazarda 1 kv.m -in orta qiyməti dəyişən strukturla (yəni bazardakı mənzillərin faktiki strukturuna uyğun hesablanan) təxminən 2000 AZN/kv.m civarında idi (yeni tikililər üçün bir qədər yüksək, köhnə tikililər üçün bir qədər aşağı) və ilin qalan hissəsində ardıcıl artım müşahidə edildi. 2025-ci ilin aprelinə gəldikdə, yeni tikililərdə orta qiymət təxminən 2300–2400 AZN/kv.m həddinə çatdı, köhnə tikililərdə isə təxminən 2000–2050 AZN/kv.m oldu. Beləliklə, bir il ərzində kvadratmetr qiymət artımı yeni tikililərdə təxminən 15–17%, köhnə tikililərdə isə 10–12% təşkil edib (bu da illik inflyasiya tempini xeyli üstələyir). Məsələn, 2025-ci ilin fevral ayı etibarilə təkrar bazarda yeni tikililərdə qiymətlər 1,5% aylıq və 10,9% illik, köhnə tikililərdə isə 1,1% aylıq və 9,8% illik artım göstərirdi. Bu rəqəmlər aprel ayı üçün də bənzər səviyyədə qalmış, mart-aprel aralığında təxminən 1%-ə yaxın aylıq bahalaşma davam edib.

Orta qiymətlərin dəyişən strukturla hesablanması bazardakı mənzillərin çeşidinə (ölçü, yer və s.) görə dəyişdiyi üçün, artım tempi bazar strukturundakı dəyişikliklərdən təsirlənə bilər. Məsələn, qiymət artımının bir hissəsi bazarda daha bahalı yeni tikililərin payının artmasından qaynaqlana bilər. Daimi strukturla (yəni bazarın strukturunu sabit saxlamaqla) hesablanan qiymət indeksləri isə mənzillərin saf qiymət dəyişimini göstərir. Dövlət Statistika Komitəsinin rəsmi mənzil qiymət indeksi (kompozisiya effekti nəzərə alınmadan) göstərir ki, 2025-ci ilin I rübündə ölkədə mənzil bazarında qiymətlər əvvəlki ilin I rübünə nəzərən 14,4% artıb. Bu göstəriciyə təkrar mənzil bazarı üzrə artım da daxil olmaqla, struktur təsirlərini aradan qaldıran bir ölçü kimi baxıla bilər. Deməli, dəyişən strukturla orta qiymət artımı ( 12-15%) ilə daimi strukturla indeks artımı ( 14%) arasında ciddi fərq yoxdur – yəni bazardakı bahalaşma əsasən real qiymət artımından irəli gəlir.

Yeni və köhnə tikililərin qiymət səviyyələri arasında da fərqlər müşahidə olunur. 2025-ci ilin əvvəlində yeni tikililərdə 1 kv.m -in orta qiyməti köhnə binalara nisbətən yüksək idi və bəzi məlumatlara görə orta hesabla 2167 AZN/kv.m təşkil edirdi. Köhnə tikililərdə isə kvadratmetr qiymətləri daha ucuzdur və bazar üzrə ortalama bu segmentdə 1800–1900 AZN/kv.m civarındadır. Bu fərq bir tərəfdən yeni binaların daha müasir infrastrukturu və tələbatlı olması ilə izah edilir, digər tərəfdən köhnə binaların bəzilərinin (xüsusilə istismar müddəti çox olanların) kreditlə satış imkanlarının məhdudlaşması onların qiymət artımını ləngidir. Nəticədə, 2024-2025-ci illərdə yeni tikililərin təkrar bazardakı qiymətləri köhnə mənzillərdən daha sürətlə artmağa davam edib (illik 14-15% vs 10-11% artım).

Mənzilin orta qiyməti və orta sahəsi

Təkrar mənzil bazarında satılan mənzillərin orta sahəsi və orta ümumi qiyməti bazarın strukturuna uyğun formalaşır. Araşdırmalar göstərir ki, Bakıda mənzillərin orta sahəsi təxminən 85–100 kv.m aralığındadır. Məsələn, əvvəlki illərdə aparılmış təhlillərə görə təkrar bazarda orta mənzil sahəsi 93 kv.m olmuşdur. Hazırkı dövrdə də yeni tikililərdə 2-3 otaqlı mənzillər üstünlük təşkil etdiyi üçün orta sahə təxminən bu səviyyədədir.

Bu orta sahə və yuxarıda qeyd edilən kvadratmetr qiymətləri əsasında, bir mənzilin orta satış qiyməti 2025-ci ilin aprel ayı etibarilə təxminən 180–200 min AZN təşkil edir. Məsələn, 90 kv.m-lik tipik bir mənzilin kvadratmetri 2200 AZN-dən hesablandıqda ümumi dəyəri 198 min AZN edir ki, bu da təxminən 115 min ABŞ dollarına bərabərdir. Müqayisə üçün, 2013-cü ildə Bakı təkrar mənzil bazarında bir mənzilin orta qiyməti 113 162 ABŞ dolları kimi qeydə alınmışdı. Göründüyü kimi, manatın devalvasiyaları nəzərə alınsa da, son on ildə dollar ifadəsində orta mənzil dəyəri təxminən eyni qalmaqda, lakin manat ifadəsində kəskin artmaqdadır".

Palatanın hesabatında deyilir ki, orta qiymət dinamikasında aylıq və illik dəyişmələr də nəzərə çarpır.

"Son ay ərzində (mart 2025 – aprel 2025) mənzilin orta satış qiymətində cüzi – təxminən 1%-ə yaxın – artım oldu. İllik müqayisədə isə (aprel 2024 – aprel 2025) orta mənzil qiyməti təxminən 10-15% bahalaşdı. Bu bahalaşma əsas etibarilə kvadratmetr qiymətlərinin artımına paralel gedir, çünki orta sahədə ciddi dəyişiklik müşahidə olunmamışdır (bazara daxil olan mənzillərin ölçü paylanışı stabil qalmışdır)", - hesabatda deyilir.