Əmlak alarkən aldanmamaq üçün nələrə diqqət etmək lazımdır? AQC nin sədri Vüqar Orucla müsahibə

Son zamanlar sosial şəbəkələrdə cəlbedici elanlarla mənzil satışı təklif edən şəxslərin və maklerlərin sayı artıb. Lakin vətəndaşlar arasında hüquqi biliklərin az olması bəzi hallarda onların dələduzluq qurbanına çevrilməsinə səbəb olur. Bəs əmlak alarkən aldanmamaq üçün nələrə diqqət etmək lazımdır?

Bu barədə Moderator.az Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin sədri, iqtisadçı ekspert Vüqar Orucun müsahibəsini təqdim edir

– Vüqar bəy, vətəndaşlar mənzil alarkən hansı əsas hüquqi detallara xüsusi diqqət yetirməlidirlər?

– Vətəndaşlar daşınmaz əmlakın hüquqi parametrləri, alqı-satqı prosesi və daşınmaz əmlaka qoyulan tələblər barədə yetərli məlumata sahib deyillər. Vətəndaşların bu sahədə maarifləndirmə səviyyəsi də qənaətbəxş deyil. Bunun əsas səbəblərindən biri odur ki, insanların böyük əksəriyyəti bu proseslə ömür boyu cəmi bir-iki dəfə qarşılaşır. Onlar düşünürlər ki, bu barədə detallı məlumat almağa ehtiyac yoxdur. Adətən vətəndaşlar belə hesab edirlər ki, daşınmaz əmlak alqı-satqısı zamanı sadəcə rieltor və ya notarius vasitəsilə proses həyata keçiriləcək və bununla da iş bitmiş olacaq. Amma nəzərə almalıyıq ki, həyatımızın böyük bir hissəsi məhz yaşadığımız evlə bağlıdır. İnsan sağlamlığı, gigiyenası, psixoloji durumu və ümumiyyətlə, gündəlik fəaliyyəti yaşadığı mənzillə birbaşa əlaqəlidir. İnsan, orta hesabla, günün ən azı səkkiz saatını, həmçinin gecəni evdə keçirir. Ümumi götürdükdə, ömrümüzün təxminən üçdə ikisi yaşadığımız evdə keçir. Buna görə də mənzil seçimi edərkən çox diqqətli olmaq, hər detalı ciddi şəkildə təhlil etmək vacibdir. Bu prosesdə peşəkar məsləhətlərə və konsaltinq xidmətlərinə ehtiyac var. 

– Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarının tam formalaşmaması və rieltorların peşəkarlıq səviyyəsinin aşağı olması vətəndaşlar üçün hansı riskləri yaradır? Bu sahənin tənzimlənməsi üçün dövlət hansı addımları atmalıdır?

– Dünya dövlətlərində konsaltinq firmaları fəaliyyət göstərir və vətəndaş onlara alacağı evin parametrləri barədə məlumat verir, öz istəyini bildirir və həmin konsaltinq şirkətləri uyğun bir neçə variantı vətəndaşa təqdim edirlər və bununla da seçim edir. Müqavilə bağlanarkən, gələcəkdə hər hansı bir problem yarandıqda, seçim edilən şirkətin məsuliyyəti böyükdür. Təbii ki, belə şirkətlər bazardakı imiclərini qorumaq, əlavə xərclərdən və məhkəmə çəkişmələrindən yayınmaq üçün məsələləri peşəkar səviyyədə araşdırmağa çalışırlar. Lakin təəssüf ki, Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarı hələ də tam formalaşmayıb. Bu sahədə fəaliyyət göstərən yüksək peşəkarlığa malik rieltorların sayı olduqca azdır. Əksər hallarda bazarda maklerlər üstünlük təşkil edir ki, onların da çoxu bu sahəni özləri üçün yeganə qazanc mənbəyi hesab edir. Maarifləndirmə səviyyəsi isə nəinki iş sistemlərində, hətta onların özində belə məhdud çərçivədədir. Bu sahənin dövlət tərəfindən tənzimlənməməsi nəticəsində istənilən şəxs heç bir peşəkar hazırlıq olmadan rieltor kimi fəaliyyət göstərə bilir. Bu isə sektorda nəzarətsizliyin, fırıldaqçılığın və müxtəlif problemlərin yaranmasına səbəb olur. Buna görə də hesab edirəm ki, Azərbaycan dövləti bu sahədə müvafiq qərarlar qəbul etməli və daşınmaz əmlak bazarında tənzimləmə mexanizmini tətbiq etməlidir. İlk növbədə, vətəndaşlarımız aldıqları mənzilin hüquqi sənədlərinə ciddi diqqət yetirməlidirlər. Bütün obyektlərin, o cümlədən yaşayış mənzillərinin hüquqi statusu Dövlət Əmlak Məsələləri Xidmətindən verilən reyestr çıxarışı ilə müəyyən edilir. Çıxarış, mülkiyyəti təsdiqləyən əsas sənəddir. Digər sənədlər isə yalnız köməkçi xarakter daşıyır və alqı-satqı prosesində hüquqi əhəmiyyət kəsb etmir. Buna görə də, hər hansı bir mənzil alarkən onun hüquqi sənədinin olmasına xüsusi önəm vermək lazımdır. 

– Vətəndaşlar daşınmaz əmlak alarkən hansı hüquqi sənədlərə diqqət yetirməlidirlər və sənədlərin düzgünlüyünü təmin etmək üçün hansı addımları atmalıdırlar?

– Mənzildə qeydiyyatda olan şəxslərin satış anında qeydiyyatdan çıxması, yeni sahibin qeydiyyata düşməsinin təmin edilməsi, mənzilə aid bütün borcların tam ödənilməsi və bununla bağlı rəsmi sənədlərin təqdim olunması vacibdir. Bütün bu sənədləşmə işləri notarius vasitəsilə həll edilməlidir. Xüsusilə fərdi yaşayış evlərində sənədsiz satış halları geniş yayılıb. Bəzi satıcılar alıcıları qeydiyyata salmaqla mülkiyyət hüququnun keçdiyini iddia edirlər. Lakin qeydiyyata düşmək, mülkiyyət sahibi olmaq anlamına gəlmir. Mülkiyyət hüququnun rəsmi keçməsi üçün mütləq notarial qaydada təsdiqlənmiş alqı-satqı müqaviləsi bağlanmalıdır. Bu qaydalar yalnız hüquqi sənədləri olan obyektlər üçün keçərlidir. Mən həmişə qeyd edirəm ki, vətəndaşlarımız hər hansı bir obyekti alarkən onun xarici görünüşünə, dizaynına və yerləşdiyi yerə önəm verməzdən əvvəl sənədlərinə diqqət yetirməlidirlər. Çünki mülkiyyət hüququ yalnız rəsmi sənədlərlə keçə bilər. Biz ödəniş etdikdə əslində fiziki olaraq evi deyil, onun mülkiyyət hüququnu alırıq. Əgər həmin obyektin hüquqi sənədləri yoxdursa, o zaman bu sadəcə bir vəddən ibarətdir və mülkiyyət hüququ əldə etmək anlamına gəlmir. Bu səbəbdən vətəndaşlarımız diqqətli olmalıdırlar, çünki sonradan qarşılaşdıqları problemlərin əksəriyyəti məhz sənədlərin yoxlanılmamasından qaynaqlanır.

– Vətəndaşlar mənzil alarkən, kvadrat sahə ilə bağlı yanlış məlumatların qarşısını almaq üçün hansı tədbirləri görməlidirlər və rieltorların təqdimat materiallarına əsaslanmadan hansı rəsmi sənədləri yoxlamağa xüsusi diqqət yetirməlidirlər?

– Alqı-satqı prosesində mənzillərin bazara təqdimatı da önəmli məqamdır. Ev sahibləri və ya rieltorlar mənzilləri daha cəlbedici göstərmək üçün müəyyən faktları qabarda və hətta bəzi hallarda təhrif edə bilirlər. Alıcılar isə yalnız təqdimata əsaslanaraq qərar verir.X üsusilə mənzillərin kvadrat sahəsi ilə bağlı qeyri-dəqiqliklər çox rast gəlinir. Eyni mənzil müxtəlif rieltorlar tərəfindən fərqli ölçülərdə təqdim edilə bilər. Bu isə çıxarış sənədində qeyd olunan real sahəyə uyğun olmaya bilər. Satıcı iddia edə bilər ki, o mənzili müqavilə ilə alarkən daha böyük kvadrat sahə göstərilib, lakin çıxarış verilərkən tikinti altı sahə nəzərə alınmadığından reyestrdə daha kiçik ölçü qeyd olunub. Bu kimi hallarda alıcılar qiymət-kvadrat metraj hesablaması apararaq guya daha sərfəli variant tapdıqlarını düşünə bilərlər, lakin bu, yanlış təsəvvür yaradır. Ona görə də mənzil alarkən yalnız təqdimat materiallarına deyil, mütləq rəsmi sənədlərə əsaslanmaq lazımdır. Alqı-satqı, təqdimat və reklam proseslərində mütləq çıxarışda göstərilən sahələr qeyd olunmalıdır. Biz bu məsələyə dair təkliflər irəli sürmüşük və çoxdan bildirmişik ki, dövlət qurumlarında və alqı-satqının həyata keçirildiyi MTK-larda bu standart tətbiq edilməlidir.Yeni və köhnə tikililərdə sahələr sənədlərlə təsbit olunsa da, yeni tikililərdə sahələrin ölçüləri vahid parametrlər və prinsiplər üzrə müəyyən olunmalıdır. Vətəndaşlar təkcə qiymətə deyil, sahə ölçülərinə də diqqət yetirməlidirlər, çünki kvadrat metrajın düzgün qeyd olunmaması birbaşa olaraq onların aldadılması deməkdir. Bütün dövlət qurumları və MTK-lar hesablamaları vahid kvadrat metraj əsasında aparmalıdır. 

– Alıcılar müqavilədə göstərilən sahənin və çıxarışda qeyd olunan sahənin uyğunluğunu necə təsdiq etməlidirlər və hansı addımları atmalıdırlar ki, hüquqi risklərdən qorunsunlar?

– Əgər müqavilədə göstərilən sahə reyestr sənədində azaldılaraq təqdim olunursa, müqavilədə də bu fərq nəzərə alınmalıdır. Digər tərəfdən, əgər tikinti altı sahə reyestrə daxil edilmirsə, onda müqavilədə də eyni yanaşma tətbiq olunmalıdır. Hazırkı sistemdə vətəndaş çaşqınlıq içində qalır – dövlət əmlak reyestrinə inanmalı olduğunu, yoxsa MTK-nın təqdim etdiyi məlumatlara etibar etməli olduğunu bilmir. Məsələn, vətəndaş 130 kvadrat metr mənzil alır, lakin çıxarış alarkən 115 kvadrat metr sahə qeyd olunur. Ona izah edilir ki, tikinti altı sahə hesablanmayıb və ya dəhliz, ümumi sahələr müəyyən əmsalla hesablanıb. Bu cür halların qarşısını almaq üçün vahid hesablama metodu tətbiq olunmalıdır. Bundan əlavə, vətəndaşlar alqı-satqı prosesində mütləq mülkiyyətçinin özünün iştirakını tələb etməlidirlər. Çünki etibarnamə ilə çıxış edən şəxslər çox vaxt sonradan ortaya çıxan problemlərin əsas səbəbkarına çevrilirlər. Aldanmaqdan qorunmaq üçün hər bir alıcı hüquqi sənədləri diqqətlə yoxlamalı və alqı-satqını yalnız rəsmi qaydada həyata keçirməlidir. Sizin vurğuladığınız əsas məqamlar vətəndaşların daşınmaz əmlak alqı-satqısı zamanı hüquqi risklərdən qorunması üçün çox vacibdir. Əsas qaydalara əməl etməklə vətəndaşlar əmlak alqı-satqısında qarşılaşa biləcəkləri riskləri minimuma endirə bilərlər.

Mehin Mehmanqızı