Mənzil qiymətləri kəskin yüksəldi: səbəb nədir?

Son illər Azərbaycanda tikinti sektorunda müşahidə olunan genişlənmə, artan material xərcləri və icazələrin məhdudlaşdırılması daşınmaz əmlak bazarında ciddi bahalaşma yaradıb. Ekspertlərin sözlərinə görə, həm yeni tikililərdə, həm də köhnə mənzillərdə qiymət artımı alıcıların imkanlarını xeyli daraldıb və bazarda durğunluq formalaşdırıb. Hazırkı şərait həm mənzil alıcılarını, həm də tikinti şirkətlərini çətin vəziyyətə salır və yaxın illər üçün qiymət dinamikasına dair proqnozları daha da aktuallaşdırır.

Əmlak bazarında bahalaşma pik həddə

Əmlak eksperti Elnur Azadov vurğulayıb ki, 2021-ci ildən başlayaraq ölkədə kütləvi inşaat proseslərinin genişlənməsi inşaat materiallarının, xüsusilə də armatur və digər strateji məhsulların qiymətində ciddi artıma səbəb olub: "Bu bahalaşma tikinti şirkətlərinin maya dəyərinə birbaşa təsir göstərdiyi üçün son illərdə mənzil qiymətlərində kəskin yüksəliş qeydə alınır”.

Ekspert qeyd edib ki, son 5–6 il ərzində dövlət qurumları tərəfindən tikinti icazələrinin məhdud verilməsi bazarda rəqabəti azaldıb, bu da nəticə etibarilə təklif çatışmazlığı yaradıb: “İcazələrin azalması tikinti həcmini aşağı saldı. Təklifin azalması isə qiymət artımını qaçılmaz etdi. Hazırda bazarda müşahidə olunan bahalaşmanın əsas səbəbi məhz rəqabətin zəifləməsi və təklif qıtlığıdır. Daşınmaz əmlak bazarında son 5 il ərzində təxminən 65–70 faiz qiymət artımı qeydə alınıb və bu proses hələ də davam edir.

Proqnoz göstərir ki, 2026-cı ildə də vəziyyət dəyişməyəcək. Tikinti şirkətlərinə kütləvi icazələr verilmədiyi, yeni layihələr geniş şəkildə başlamadığı müddətdə təklif tələbi üstələməyəcək və qiymət artımı davam edəcək”.

Elnur Azadov əlavə edib ki, ipoteka və digər kredit mexanizmləri bazarda müəyyən aktivlik yaratsa da, ümumi qiymət tendensiyasına ciddi təsir göstərmir: “Hətta şəhərin bəzi ərazilərində aparılan kütləvi söküntü işləri də bazara müəyyən təsir edir. Lakin əsas problem təklif qıtlığı olaraq qalır. Təklif artmadıqca qiymət artımı da davam edəcək”.

Bahalaşma alıcıları bazardan uzaqlaşdırır

Əmlak eksperti Elnur Fərzəliyev söyləyib ki, son illər ölkənin böyük şəhərlərində, xüsusilə də paytaxt Bakıdakı daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin ciddi bahalaşması müşahidə olunur: “Uzun müddətdir davam edən qiymət artımları bazarı kifayət qədər çətin vəziyyətə salıb. Lakin son 4 ayda əmlak bazarında nəzərəçarpacaq durğunluq yaranıb və bu durğunluq qiymətlərdə müəyyən enmələrə səbəb olmağa başlayıb”.

Ekspert qeyd edib ki, bazardakı durğunluğun əsas səbəbi mənzillərin kəskin bahalaşmasıdır: “Artıq əhalinin böyük bir hissəsi hazırkı bazar qiymətlərinə uyğun olaraq mənzil ala bilmir. Köhnə tikili binalarda, xüsusilə "xruşşovka" tipli bir otaqlı mənzillərin Bakının mərkəzi və mərkəzə yaxın ərazilərdə qiyməti 90–120 min manat arasında dəyişir. Bu mənzillər hazırda bazarda ən ucuz bir otaqlı variantlar hesab olunur. Yeni tikililərdə isə qiymətlər daha yüksəkdir və otaq sayı artdıqca qiymətlər də kəskin şəkildə yüksəlir. Hazırda alıcıların marağı daha çox paytaxtın ətraf ərazilərinə — Abşeron, Masazır, Xırdalan və digər bölgələrə yönəlib. Bu zonalarda həyət evlərinin qiymətləri daha münasib olduğundan bir çox vətəndaş mərkəzdə mənzil almaq əvəzinə həmin ərazilərə üz tutur. Əmlak bazarında durğunluq uzun müddət davam edərsə, qiymətlər orta hesabla 20 faizədək enə bilər. Ən çox satılan mənzillər isə kredit və ipoteka yolu ilə əldə edilənlərdir. Lakin yüksək qiymətlər ipoteka alan şəxslər üçün ciddi problemlər yaradıb. Bahalaşma ilkin ödənişlərin yüksəlməsinə, aylıq ödənişlərin isə insanların ödəmə qabiliyyətini aşmasına səbəb olur”.

Elnur Fərzəliyev hesab edir ki, bazarda qiymətlərin sabitləşməsi mənzil almaq istəyənlərin vəziyyətinə müsbət təsir göstərə bilər: “Dövlətin tətbiq etdiyi güzəştli mənzil layihələri bazarda balans yaradan vacib amildir. Bu layihələrin davamlı və geniş miqyasda həyata keçirilməsi əmlak bazarında qiymətlərin stabilləşməsinə, hətta enməsinə gətirib çıxara bilər. Çünki dövlət proqramları çərçivəsində təklif olunan mənzillər bazar qiymətlərindən xeyli ucuzdur və bu, ümumi bazar tendensiyasına təsirsiz ötüşmür.”

Günel Elxan